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【原创】2020最新版:上海法院对于雷竞技支付宝定额充值案件中 尚未办理小产证的房屋如何处理

点击数:1552020-06-20 20:57:04 

【原创】:潘熙 吴美玉 上海雷竞技靠谱吗律师事务所 如需转载,请注明作者和出处,谢谢!


【阅读提示】  


笔者长期从事婚姻家事法律服务,雷竞技支付宝定额充值案件中房产分割是重中之重,然而在许多雷竞技支付宝定额充值案中,因为各种原因导致婚姻存续期间购置房屋没有及时办理小产证,在雷竞技支付宝定额充值案中很多当事人无所适从。实践中,基于《婚姻法司法解释二》第21条的规定,法官只要确定没有办理产证,都以此条为依据,在雷竞技支付宝定额充值案中不予处理,简单了事。尤其是很多已经符合办理小产证的条件房屋,因为闹雷竞技支付宝定额充值互不配合,迟迟小产证办不下来,使得没能实际控制房屋的一方遭受严重损失,产生次生矛盾,不利于雷竞技支付宝定额充值后双方矛盾的彻底解决,重大权益保护悬而未决。


那么,如果雷竞技支付宝定额充值过程中,当事人应该如何处理?如何根据自身情况,选择最佳的解决方案?本文将通过几则上海地区司法判例,分享我们对此类问题的实务研究观点。    


1、雷竞技支付宝定额充值时,直接分割尚未办理小产证的房屋


【裁判要旨】


房屋虽未办理产权登记,但可以确认该房屋的相应权益应属原、被告共同所有,应按照夫妻共同财产予以分割。考虑到双方的分割意愿,本院酌情确定该房屋的权益由原、被告各半享有。雷竞技支付宝定额充值后该房屋权益归原告所有,由原告负责归还剩余的贷款,并由原告支付相应房屋折价款给被告。


【案情简介】


原、被告于2005年底自行相识并恋爱,于2008年6月30日登记结婚。


2012年5月,原告曾向本院提起诉讼,本院于2012年6月28日作出(2012)浦民一(民)初字第16086号民事判决书,对原告要求与被告雷竞技支付宝定额充值的诉讼请求不予支持。


2012年8月31日,原告吴x与被告父亲发生冲突,其向公安机关报警称遭被告父亲殴打。现原告以原、被告之间感情仍无任何和好可能,再次起诉来院要求判如所请。


2011年2月18日,原、被告与高淳县鑫禾置业有限公司签订商品房预售合同预购x路房屋,价格为1,305,053元,其中以原告名义贷款65万元。2011年11月29日,取得该房屋商品房初始登记,但原、被告尚未办理产权登记手续。双方均确认该房屋现值是125万元。如果判决雷竞技支付宝定额充值,原告认为该房屋无论归谁所有,均无异议,只要取得产权的一方给予另一方折价款。


【争议焦点】


婚姻存续期间签署的《房屋预售合同》,支付了相应房款,进行了商品房初始登记,但尚未办理产权登记,雷竞技支付宝定额充值案中是否应当直接予以分割?


该房屋系原、被告夫妻关系存续期间共同购买,已经签订了房屋预售合同,支付了相应的房款,并且该房屋已进行了商品房初始登记。该房屋虽未办理产权登记,但本院可以确认该房屋的相应权益应属原、被告共同所有,应按照夫妻共同财产予以分割。考虑到双方的分割意愿,本院酌情确定该房屋的权益由原、被告各半享有。雷竞技支付宝定额充值后该房屋权益归原告所有,由原告负责归还剩余的贷款,并由原告支付相应房屋折价款给被告。


【法院判决】


五、江苏省南京市高淳县淳溪镇X路X号X幢X室房屋权利归原告吴x所有,该房屋的剩余贷款由原告吴x负责归还。


【案件来源】


吴某与刘某雷竞技支付宝定额充值纠纷一案民事判决书【(2013)浦民一(民)初字第6360号】


【延伸阅读】


1、裁判规则:本市广延路XXX弄XXX号XXX室系原、被告婚姻存续期间取得,属夫妻共同财产。结合原、被告的实际情况,将系争房屋(合同权利)判归被告所有,该房剩余贷款由被告偿还,在系争房屋市场价值扣除截止2015年1月剩余贷款后,被告应一次性支付原告系争房屋的折价款人民币952,331.31元,系争房屋过户等相关费用,由被告承担。


【案例】


原告虞某某与被告张甲一审民事判决书删减版【上海市静安区人民法院(2014)静民一(民)初字第1477号】


原告:虞某某。

被告:张甲。

第三人:中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行。


经审理查明,原告系再婚。原、被告2008年8月自行相识、确立恋爱关系,2009年10月27日登记结婚,未生育。后双方为家庭琐事时常争吵,2014年1月双方分居。现夫妻感情破裂,故原告起诉来院,要求与被告雷竞技支付宝定额充值。


2012926日,原、被告与上海东北明园实业发展有限公司签订《上海市商品房预售合同》一份,该合同约定原、被告购买本市广延路XXXXXXXXX室、建筑面积88.14平方米的房屋,房屋总价为人民币2649136元。2012929日,原、被告支付首付款人民币899136元。20121112日,原、被告作为借款人与第三人作为贷款人签订《个人购房借款/担保合同(组合)》一份,该合同第四十五条约定:第三人同意向原、被告发放个人购置住房贷款(组合),其中个人住房商业贷款金额为人民币1350000元,个人住房公积金贷款金额为人民币400000元。截止2015123日,个人住房剩余贷款金额为人民币1309710.20元,个人住房公积金剩余贷款金额为人民币385627.18元。目前该房未办理产权登记手续。


本案争议焦点:共同财产分割


二、关于本市广延路XXX弄XXX号XXX室房屋的分割


原告认为,在被告归还全部贷款并免除原告的还款义务及担保义务后,原告同意将系争房屋的产权归属被告,且希望考虑系争房屋的升值部分。


被告认为,系争房屋尚未办理产证,希望分割系争房屋的合同权利。


本院认为,本市广延路XXX弄XXX号XXX室系原、被告婚姻存续期间取得,属夫妻共同财产。结合原、被告的实际情况,将系争房屋(合同权利)判归被告所有,该房剩余贷款由被告偿还,在系争房屋市场价值扣除截止2015年1月剩余贷款后,被告应一次性支付原告系争房屋的折价款人民币952,331.31元,系争房屋过户等相关费用,由被告承担。


本院认为,原、被告虽系自主婚姻,但婚后由于原、被告均未能正确处理共同生活中的矛盾,导致夫妻关系恶化,现夫妻感情已彻底破裂,故本院依法准许原、被告雷竞技支付宝定额充值。关于雷竞技支付宝定额充值后的住房安排,原、被告已达成一致意见,与法无悖,本院应予准许。关于共同财产分割,之前已一一表述。据此,依照《雷竞技提现总投注额婚姻法》第三十二条第一款、第二款、第三款第(五)项、第三十九条之规定,判决如下:


一、准原告虞某某与被告张甲雷竞技支付宝定额充值;


四、原告虞某某、被告张甲与上海东北明园实业发展有限公司签订《上海市商品房预售合同》项下的权利义务归被告张甲所有,原告虞某某应当配合被告张甲办理上述房屋的相关手续,相关过户费用由被告张甲承担;


五、被告张甲应于本判决生效之日起十日内一次性给付原告虞某某房屋折价款人民币952,331.31元;


六、本市广延路XXX弄XXX号XXX室房屋2015年2月后的剩余个人住房贷款和剩余个人住房公积金贷款,由被告张甲负责清偿;


2、雷竞技支付宝定额充值后,二次诉讼分割尚未办理小产证的房屋


(一)协议雷竞技支付宝定额充值后,通过雷竞技支付宝定额充值后财产纠纷分割


【裁判要旨】


本案中,原、被告原系夫妻,对系争房屋未约定为按份共有,其共有形式应为共同共有。虽然雷竞技支付宝定额充值时双方曾约定房产不作分割,但该约定不能阻碍原告行使分割共有财产的权利,现双方事实上已经解除婚姻关系,共有基础已经丧失,原告主张分割共有房屋于法有据,本院予以支持。


【案情简介】


原告郭某与被告李某于2003年7月1日登记结婚,2013年10月15日登记雷竞技支付宝定额充值。《自愿雷竞技支付宝定额充值协议书》约定:“……松江泗泾镇古楼公路1198弄※号※室房屋属双方共同财产,雷竞技支付宝定额充值后房产不作分割,房贷男女双方各一半。……儿子监护权归男方。……”雷竞技支付宝定额充值后,上述房屋由被告及李小某居住使用,房屋贷款实际由被告负责偿还至今。


另查明,坐落于上海市松江区泗泾镇古楼公路1198弄※号※室房屋权利人为上海垄景房地产开发有限公司,预购房屋权利人为本案原、被告。2012年9月10日,原、被告与上海垄景房地产开发有限公司针对前述房屋签订《上海市商品房预售合同》,约定房屋暂测建筑面积为89.14平方米,总房价款1,416,435元,定于2012年10月31日前交房,交付标志为交钥匙房。房款付清并交房后,原、被告因自身原因尚未办理产权过户手续。


【争议焦点】


本案争议焦点为:一、系争房屋是否应当分割?二、若应当分割,则如何分割?


针对争议焦点之一:系争房屋是否应当分割?


我国法律规定,共有人约定不得分割共有的不动产或者动产,以维持共有关系的,应当按照约定,但共有人有重大理由需要分割的,可以请求分割;共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。


本案中,原、被告原系夫妻,对系争房屋未约定为按份共有,其共有形式应为共同共有。虽然雷竞技支付宝定额充值时双方曾约定房产不作分割,但该约定不能阻碍原告行使分割共有财产的权利,现双方事实上已经解除婚姻关系,共有基础已经丧失,原告主张分割共有房屋于法有据,本院予以支持。


被告关于贷款未还清,房屋未取得所有权故不得分割的辩解,本院认为,系争房屋房款已结清并交付使用,亦办理了预告登记,办理产权证的条件已经满足,由于原、被告自身原因而未办理,不影响房屋分割,故被告此项意见亦不能成立,本院不予采纳。



本案争议焦点之二:若应当分割,则如何分割?


本院认为,夫妻共同共有的财产原则上均等分割,但根据财产来源、生活的实际需要、照顾子女等情况,处理时可以有所差别。本案中,原、被告购买系争房屋时结婚已有九年有余,但系争房屋的首付款766,435元全部来源于被告出售上海市松江区古楼公路1858弄※号※室的动迁安置房,虽然动迁安置房取得的时间在原、被告婚姻关系存续期间,但该财产系由于被告父母老房子动迁而取得,与被告的身份关系密不可分,故被告对于系争房屋的贡献较大,可以适当多分。


双方对于房屋归属于被告无异议,故被告应当以房屋现值扣除剩余贷款及其雷竞技支付宝定额充值后所还贷款本金后,支付原告相应折价款,剩余贷款本息由被告负责偿还。


【法院判决】


一、坐落于上海市松江区泗泾镇古楼公路1198弄※号※室房屋归被告李某所有;


二、被告李某于本判决生效之日起三十日内支付原告郭某上述房屋及装修折价款300,000元。


【案件来源】


郭某与李某雷竞技支付宝定额充值后财产纠纷一案民事判决书【(2014)松民一(民)初字第4989号】



(二)诉讼雷竞技支付宝定额充值后,通过雷竞技支付宝定额充值后财产纠纷分割


【裁判要旨】


原告张某1与被告张某2在雷竞技支付宝定额充值案件中未对系争房屋进行分割,现两人婚姻关系已经解除,双方共有的基础已经丧失,故原告张某1有权对系争房屋提出分割。原告张某1作为系争房屋的银行借款人,主张系争房屋归其所有,由其承担房屋剩余贷款,并由其支付被告相应的折价款,且两第三人均同意配合办理产权登记手续,故本院予以支持。原、被告均同意系争房屋扣除贷款后一人一半,故本院酌情确定房屋折价款数额为775,200元。


【案情简介】  


一、原、被告于2005年9月登记结婚,于2017年6月27日经上海市宝山区人民法院调解雷竞技支付宝定额充值。


二、2015年3月24日,原、被告与第三人中星公司签订《上海市商品房预售合同》,购买系争房屋。


2015年4月17日,原告作为借款人与第三人渤海银行签订《个人一手房按揭抵押借款合同》,被告作为共同还款人签署了共同还款确认函,并办理了抵押登记手续。截止至2018年3月11日,系争房屋剩余贷款余额629,721.16元。


审理中,经上海大雄房地产估价有限公司评估,系争房屋的评估价值为218万元。评估费7,100元由原告预付。


【争议焦点】


原告张某1与被告张某2在雷竞技支付宝定额充值案件中未对系争房屋进行分割,现两人婚姻关系已经解除,双方共有的基础已经丧失,故原告张某1有权对系争房屋提出分割。原告张某1作为系争房屋的银行借款人,主张系争房屋归其所有,由其承担房屋剩余贷款,并由其支付被告相应的折价款,且两第三人均同意配合办理产权登记手续,故本院予以支持。原、被告均同意系争房屋扣除贷款后一人一半,故本院酌情确定房屋折价款数额为775,200元。


【法院判决】


据此,根据《雷竞技提现总投注额婚姻法》第十七条、第三十九条、《雷竞技提现总投注额民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:


一、坐落于上海市宝山区长虹路XXX弄XXX号XXX室房屋归原告张某1所有,剩余贷款由原告张某1负责偿还,被告张某2配合原告张某1办理房屋产权过户手续,相关过户手续费用由原告张某1、被告张某2各半负担;


二、原告张某1于本判决生效之日起十五日内支付被告张某2上述房屋折价款计775,200元。


三、第三人渤海银行股份有限公司上海分行、上海中星城镇置业有限公司应于上海市宝山区长虹路XXX弄XXX号XXX室房屋剩余贷款还清之日起十五日内协助办理该房屋的抵押权注销手续及产权变更登记,配合将该房屋产权过户至原告张某1名下。


【案件来源】


原告张某1与被告张某2雷竞技支付宝定额充值后财产纠纷一案民事判决书【(2018)沪0113民初48号】


【延伸阅读】


1、裁判规则:系争房屋系双方在婚姻关系存续期间所购置,产权预告登记的权利人为俞某、张某1两人,虽尚未办理产权登记手续,但因至今未有案外人对系争房屋的产权提出异议,故本院认定系争房屋为双方的共同财产。因双方已雷竞技支付宝定额充值,对系争房屋的共有基础已丧失,故对俞某要求分割系争房屋的诉请,本院予以支持。



【案例】


原告俞某与被告张某1一审民事判决书删减版

【上海市徐汇区人民法院(2017)沪0104民初18613号】


原告:俞某,女,汉族,住上海市徐汇区。

被告:张某1,男,汉族,住上海市徐汇区。


本院认定事实如下:俞某、张某1于2008年5月26日登记结婚,婚后生育一子张某2。2016年9月26日经本院判决双方雷竞技支付宝定额充值,同时判决张某2随俞某共同生活,2017年1月23日经二审审理维持原判。因系争房屋尚未办理产权登记,故在雷竞技支付宝定额充值诉讼中未作分割。


2010年12月4日俞某、张某1与上海盈旺房地产开发有限公司签订《上海市商品房预售合同》,约定系争房屋总价为2,550,573元,其中首付款为1,280,573元,2010年12月28日俞某申请了系争房屋商业性贷款127万元,贷款期限为2011年1月19日至2041年1月19日,还款的方式为等额本息,抵押人为俞某、张某1。2010年12月21日系争房屋进行产权预告登记,登记的预购房屋权利人为俞某、张某1,为共同共有。2017年2月20日至2017年12月20日俞某归还系争房屋贷款本息共计约8万元(平均月归还贷款约7,275元),截至2017年12月20日系争房屋尚欠贷款余额约为115.6万元。目前系争房屋由俞某及张某2共同居住。经评估,系争房屋目前的市场价值为620万元。


本院认为,系争房屋系双方在婚姻关系存续期间所购置,产权预告登记的权利人为俞某、张某1两人,虽尚未办理产权登记手续,但因至今未有案外人对系争房屋的产权提出异议,故本院认定系争房屋为双方的共同财产。因双方已雷竞技支付宝定额充值,对系争房屋的共有基础已丧失,故对俞某要求分割系争房屋的诉请,本院予以支持。依照《雷竞技提现总投注额婚姻法》第十七条、《雷竞技提现总投注额物权法》第九十九条之规定,判决如下:


一、张某1对上海市望月路XXX弄XXX号XXX室房屋享有的所有权利归俞某所有,俞某于本判决书生效之日起十日内支付张某1上述房屋折价款200万元,为购置上述房屋尚欠的银行贷款余额由俞某清偿,办理上述房屋产权登记手续产生的费用由双方各半负担;


二、张某1于本判决书生效之日起十日内支付俞某上述房屋2017年2月20日至2017年12月20日已归还的贷款共计4万元。


【实务经验总结】


上海雷竞技靠谱吗事务所潘熙律师、吴美玉律师的专业婚姻家事律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题,有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《雷竞技靠谱吗视角》期刊,本文摘自该期刊。该书系的作者全部是上海雷竞技靠谱吗律师事务所战斗在第一线的专业律师,具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例,均以实际发生的案例分析为主,力图从实践需要出发,为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题,寻求最直接的解决方案。


按照《物权法》规定,房产属于不动产,不动产物权变动采取登记生效主义,未经登记,不发生物权效力。因此,在雷竞技支付宝定额充值案件中,未取得产证的房产,原则上不宜直接分割。但是,在上海地区法院的司法实践中,在某些情况下,也可以在判处雷竞技支付宝定额充值的同时处理未取得产证的房产。


一、上海法院选择雷竞技支付宝定额充值时一并处理雷竞技支付宝定额充值后另案处理二种方式


(一)雷竞技支付宝定额充值时一并处理


尚未办理产证,且已经满足办理产证条件,权属明晰的,雷竞技支付宝定额充值时可以要求一并处理


根据《婚姻法》规定,未取得所有权的房屋,虽然不宜判决房屋所有权的归属,但雷竞技支付宝定额充值当事人双方就房屋归属达成一致,不存在权属争议,或者房屋已具备办理产权证的所有条件,仅因一方不配合而无法办理的情况下,法院也可以根据个案情况,通过将房屋权利判归一方所有,由另一方支付折价款的方式,对未取得产证的房屋作出处理。


(二)雷竞技支付宝定额充值后另案处理


尚未办理产证,且尚不满足办理产证条件,权属有争议的,一般需要另案处理
根据《婚姻法司法解释(二)》第21条规定,雷竞技支付宝定额充值时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后,有争议的,可以另行向人民法院提起诉讼。


因此,雷竞技支付宝定额充值案件中,如果房产因某些程序瑕疵而无法办理产权证,或者因涉及到案外人利益无法直接作出判决,又或者雷竞技支付宝定额充值当事人对房产归属存在较大争议无法协商的,为了更清楚地查明案件事实,保障案外人的合法权益,雷竞技支付宝定额充值案件中法院通常不予处理,待取得产权后,再另行起诉。


二、上海法院选择雷竞技支付宝定额充值时一并处理雷竞技支付宝定额充值后另案处理考量因素:


雷竞技支付宝定额充值诉讼中,如何处理尚未取得产证的房屋问题上,上海法院通常会将“房屋是否已具备办理产证的条件”作为重要的判断依据。换句话说,若一方为了雷竞技支付宝定额充值后霸占房屋,拖着不去办理房产证,另一方既无法得到房屋使用权,也无法得到折价款,此种情况将严重损害另一方的合法权益。


此时,房屋是否已具备办理产证条件将成为审理案件的重要争议焦点,根据对上海法院相关判例的分析,可以总结出以下几点考量因素:


1、预告登记:预告登记是在房屋预售过程中,购买方对未来将有的房屋所有权进行登记的制度,若房屋已办理预告登记,能够说明该房屋买卖关系已经过房屋管理部门的认可,购买方作为合法的预告登记权利人,主体不存在争议。【可向法院提交的证据材料】:《不动产登记证明》(预告登记)、《上海市不动产登记簿》;
2、交付使用:房屋已经交付并由当事人使用,能够说明该房屋已符合入住条件,且入住后也没有其他案外人提出过异议,能进一步证实房屋权属不存在争议。【可向法院提交的证据材料】:《准予迁入通知书》、照片视频等电子证据;
3、房款结清:已支付全部购房款(包括贷款方式支付),能够说明已履行完毕付款义务,不存在因未支付购房款而被追究违约责任的情形。【可向法院提交的证据材料】:《购房全额发票》、银行转账凭证;
4、办证材料已齐全如果已办理房屋交接手续,签字领取了所有办证所需材料,能够说明该房屋已完全具备办理产证条件,无法办出产证,系一方恶意拖延所为。【可向法院提交的证据材料】:《房屋交接书》、《上海市房地产登记申请书》;综上所述,尚未取得产证的房产由于不享有完全所有权,若权属存在争议,或涉及到案外人利益,需待取得产权后,再请求法院处理。但如果是具备办理产证的情况下,因一方拒不配合,导致迟迟无法办理产证,则可以通过举证证明“房屋已具备办理产证条件”的方式,请求法院对尚未取得产权的房屋权利归属作出判决,同时判令被告方配合办理房产过户手续。


【法律规定】

2003年12月25日《婚姻法司法解释(二)》第21条:雷竞技支付宝定额充值时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。

当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后,有争议的,可以另行向人民法院提起诉讼。


2007年3月16日《物权法》第99条:共有人约定不得分割共有的不动产或者动产,以维持共有关系的,应当按照约定,但共有人有重大理由需要分割的,可以请求分割;没有约定或者约定不明确的,按份共有人可以随时请求分割,共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的,应当给予赔偿。

第103条:共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。


主编简介


潘熙律师、吴美玉律师,上海雷竞技靠谱吗律师事务所合伙人,领衔的重大疑难复杂案件中心及专业律师团队专门办理来自全国各地的重大婚姻家事疑难复杂案件,团队成员均取得优异战绩,理论功底深厚,实践经验丰富。曾代理多起在上海地区人民法院审理的疑难复杂婚姻家事案件并成功获得胜诉,参与办理的各类案件总金额累计达数亿元。


团队深度耕耘的业务领域:婚姻、继承、分家析产、家族企业传承、家族信托、家庭保险等家事及财富管理传承的法律服务。设立国内婚姻家事法律服务中心、涉外婚姻家事法律服务中心、婚姻家事子女抚养法律服务中心、雷竞技支付宝定额充值房产分割研究中心、雷竞技支付宝定额充值股权份额研究中心等高端婚姻家事纠纷,具有丰富的实践经验和深厚的理论基础。


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